2019成都楼市五大预判 新房价预计小幅度上涨

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这是2019年我的第一篇文章,按照惯例和约定,我将对2019年成都楼市的趋势做一个预判,并给予买房建议,供大家参考。但在正文开始之前,我有三点需要提前申明:

第一、我跟大家一样,都是普通人,我没有预测未来的能力,并且未来之所以是未来,也正是因为它的不确定性。但未来是可以预判的,它的核心有两个:一是基于当前的事实;二是基于符合逻辑的推导,并最终得出一个概率较大的结论。这就是趋势预判的科学性和合理性。当然,概率再大,也只是概率而已。希望大家客观看待任何人的预判,包括我的。

第二、可能很多人会说,预判有什么难的,要么涨,要么跌,要么稳。没错,如果只是从讲政治,或者最安全的角度出发,我一定会告诉大家,2019年楼市会保持稳定。但这是一个宏观的概念,对指导购房意义不大。一二三四线城市不会一样;成都核心区域和近郊、远郊不会一样;新房和二手房不会一样;住宅和商办公寓不会一样;刚需产品、改善产品和豪宅产品也不会一样。所以,只有明白微观层面的分类趋势,才具有指导买房的实战价值。

第三、客观现实和市场趋势容易预判,但“人为”因素就没法把握,虽然我也会提前考虑这些因素,但终究难以精准。所以,一旦“人为”因素与预期差异太大,结论就会变化,例如,调控政策一旦有巨大变化,那么结论肯定是不同的。这个,我们也会在后期进行动态调整。大家活学活用,不要教条主义。

其实判断房价走势,没有什么神奇的地方,只要掌握了方法,每个人都可以做到。而我使用的方法有两个:一是对比法,二是排除法。

例如2016年春节后出现小阳春,房价节节攀升,下半年政策转向,并于2017、2018持续加码;这和2009-2011年的节奏几乎一致。

所以,在传统的房地产周期中,我认为2009年=2016年;2010年=2017年;2011年=2018年。不信,我们可以看看历年的房价走势对比图:

以上对比图,如果我们抛开个别月份的细节不说,单从曲线趋势和年度走势来讲,你会发现历史有着惊人的相似。

从上述2012年的成都房价走势图中,我们可以看到,房价是呈上涨趋势的,但涨幅并不大,从年初的8343元/平上涨到年末的8450元/平,涨幅只有1.3%。

当然,需要大家注意的是,这个数据是整个大成都范围内的新建商品房备案数据,包含了一二三圈层的房价,因此它是一个宏观概念。

目前中国经济面临内外两重压力:国内是新旧动能转换之际的增长势能不足,经济呈现L型;而国际上面临全球贸易冲突的各种不确定性。所以,经济增速可能放缓,老百姓的收入预期可能也不如此前,因此,从底层逻辑看,房价不具备大涨的基础和可能。

但在过去的3-4年时间里,稍微有购房能力的人,大多数都已经买房上车,这不仅耗费了他们大量的积蓄,还让他们背上了较高的债务。除了极少数高收入人群外,大部分的购房者已经无力在未来的数年时间内再次买房置业。因此,失去了购房者的需求和储蓄,房价大涨的可能性微乎其微。

住建部在2018年底的公开态度表明,稳房价、稳地价、稳预期是总体工作目标。所以全国层面,政策不太可能发生根本性的逆转,至少从打压变为扶持,是不可能的。

“一城一策,因城施策,夯实城市政府主体责任”等新的提法,大概率会将调控的主导权交还地方政府,更多还是为了“防止大跌”,以及照顾“地方财政”,但也绝不会允许地方政府滥用政策,导致大涨。

除非发生大范围的经济危机,例如像2008年那样,世界金融危机叠加地震灾害,否则房价大跌的可能性很小。

但是中国目前的经济增速维持在6.5%左右,属于全世界前列;3万亿美元的外汇储备世界第一;外债极低,还拥有全产业链优势等,这些都让中国没有发生经济危机的可能,也拥有抵御任何外部冲击的能力。

此外就是成都自身的城市价值较高,而房价在全国范围内都是属于泡沫最小,健康程度最高的城市,因此,也不具备大跌的空间。

排除了大涨大跌,那么就只剩下小涨、小跌(完全不涨不跌的几率太小)。那么,为什么我认为会小涨,而不是小跌呢?

2019年上市的项目,大部分会是2017年高价拿地的那一批。按照相关规定,拿地2年内必须开发,而这些土地一旦动起来,就势必要通过卖房子才能平衡财务要求。所以,2017年的高价地,应该也必须要在2019年逐步面市。

此外,从供需角度看。我们去年11月底曾经统计过核心区域楼面价8000以内的房源,大概还有6-9个月的供应周期,那么截至目前,应该只剩5-8个月了,并不足以覆盖2019年的需求,所以,我认为,小幅上涨是概率更大的事情。

大涨或大跌的可能性都很小,房价小幅上涨的几率会更大,这对于大多数自住需求的购房者来说,不会有太大的影响。如果有可能的线年上半年出手,购买此前较低楼面价的楼盘,会更明智一些。

为什么我会认为成都楼市的调控政策会迎来“小阳春”?这里有一个背景和三个理由:

我在去年《山东菏泽取消限售,如何理性看待“调控政策”的退出?》一文中其实已经写过,中央正在将楼市调控的主导权,交还给地方政府,依靠地方政府的机变和灵活,来实现“稳”的目标。那么,在这样的背景下,成都当然会拥有自己的“一城一策,因城施策”的空间。?

去年4月26日,我在《当前成都楼市,主要矛盾是什么?》里面详细的阐述了本轮成都作为全国16个第一批被“限价”的城市,是西部城市中唯一一个,仅仅是因为一次“黑天鹅事件”,属于被误伤的。

按当时的房价,成都的红线元/平,比大多数二三线城市的房价还要低,完全不符合成都的城市地位和经济发展水平。所以,我们说成都“未涨先限”,既是一个事实,也是一个共识。

正因为成都“未涨先限”,所以早期的调控政策有所保留,目的就是不希望一压就死。所以我们经历了9.30、3.23、4.12等多轮新政,直到2018年的5.15新政出了大招,才把市场的虚火给按了下来。

但是,出台5.15新政的时候,没有对早期的政策进行对冲,而是采用了叠加,使得成都的政策严上加严,这也有不合理的地方。

当然,更为现实的问题,就是土地出让情况严峻对地方财政收入的影响,从而制约城市的经济发展和产业平衡。这个大家都懂,就不用展开了。

以上,就是我认为2019年成都楼市会迎来“政策小阳春”的主要理由。当然,这个预判并不难,难的是预判成都会出什么样的政策?我个人认为,应该有三类原则:市场化、公平化、人性化。

例如:限价限售,就是一种行政行为,不够市场化;而分区限购就不够公平化、信贷政策对刚需上浮较大,也不够人性化。

4、限购是地方政策中最能影响市场的政策,有局部退出(例如三圈层)或者变相松动(例如补社保)的可能。

因为篇幅原因,今天就先写这两个预判吧,下一篇,我还会带来新的三个预判,分别是关于(一)区域和产品分化;(二)二手房筑底;(三)抄底拿地。

此前,有网友翻出了2018年1月2日,中金公司研究部发布的《策略|中金2018年十大预测:乘势而上》一文,并指出这十大预测,错了九个半。

而中金王汉锋的回应这样说的:“让大家知道像我这样的普通中国人在2018年年初对世界和中国有怎样的憧憬、在年底又有怎样的失落”。

所以,预判这种事情,60%的正确率就算合格了,70%属于良好,80%就是优秀,能有90%就已经王者了。大家客观看待,理性思考,自我判断。